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标题: 吴洲权威解读:新加坡房市已进入最佳窗口期了吗? [打印本页]

作者: 城人之美    时间: 2017-8-13 14:21     标题: 吴洲权威解读:新加坡房市已进入最佳窗口期了吗?

新加坡房产市场经过三年多的下跌走势,近期市场似乎开始变得活跃,发展商投标土地变得越来越积极。新加坡房市已进入最佳窗口期了吗?本地金牌房产经纪人吴洲对此做了深度分析,让我们来听一听他对最新房地产指标与市场走势的权威解读。

吴洲认为,新加坡房价指数虽然持续走低,但是指数从来都是落后指标,一些房产市场迹象作为领先指标已经逐步显示市场出现回暖。例如房产成交量增长、开发商市场情绪上升、豪宅市场触底反转等等,都在当下低迷的市场中释放出积极的信号。

根据URA(市区重建局)的房产数据显示,2017年第一季度房价指数继续下跌了2.77%,连续第十三个季度下跌,再考虑到通货膨胀的影响,房价实际下跌为3.45%。

新加坡所有区域房价均呈现不同程度下跌:市中心区非有地私人公寓下跌1.9%,加上通货膨胀实际下跌2.6%;环中心区房产价格下跌2.5%,加上通货膨胀实际下跌3.2%;而其他区域下跌2%,加通货膨胀后为2.6%。根据Savills World五月份的调查报告显示,豪宅市场的房价仅下跌0.2%,至每平方英尺2254新币。市场人士分析房价的持续下跌是政府政策所致。

全球经融危机前后,新加坡房产市场暴涨,房产指数一度上涨了38.2%,之后政府逐步介入,冷却市场情绪。在2012年10月,采取第一轮调控政策,将抵押贷款的期限降至35年,并将超过30年的贷款价值比降低至60%,而这只是十轮地产调控的开端。

卖方印花税(Seller’s Stamp Duty, SSD)紧随其后被实施,对购买一年内即出售的房产,政府征收印花税,税率之后一路调高到16%,征收期限也从一年内出售开征,调整为四年内出售都要征。经过几轮调整,贷款的价值比也被进一步降低,抑制以房炒房。尽管调控措施一轮比一轮严厉,但新加坡房产市场当年依然持续上涨。



政府第六轮调控将新住房贷款年限降至35年。第七轮调控对公民的第二套房产和永久公民的第一套房产征收额外买方印花税,从5%增至7%。这使得当年成交量下滑23.5%。不过成交价还是继续上涨,直到2013年底。

随后的第八、第九、第十轮调控见证了过去3年11%的成交价格下跌。直至2017年的3月11日,政府第一次放松调控,刺激了市场的价格反弹和成交量的回升。如今卖方印花税的征收年限由之前的4年内出售就要征,降至三年内出售才征收,从第一年内出售征收12%,逐年降低4%,三年后即为0%。贷款服务也进一步放松,对于抵押贷款比例不超过50%的贷款,不再有不得超过月收入60%的限制。

这次调控政策的放松超出了市场人士的预期,房市随后作出反应,乐观情绪上涨,购房需求也不断上升。根据URA(市区重建局)数据显示,2017年第一季私人公寓新房成交量达到2962套,同比上涨100%,其他因素如较低的贷款利率,更便宜的房价,也是成交量上涨的原因。

01 购房需求量攀升



住宅房产成交量上涨迅速,总成交量同比2016年一季度上涨83%,共成交5202套私人公寓。其中未竣工的新房成交量达2619套,同比上升93%;竣工房产成交量同步上涨6倍,达343套;未竣工的新房转售量(Sub-sales)下跌20%至70套;竣工房产转售量为2170套,同比增长2170套。


开发商竣工住宅单元及成交量


私人公寓转售成交量

按地区划分,中心区域的私人公寓成交量同比上升25%;环中心区域的成交量同比翻倍达1509套;而其他区域同比上升92%,成交量达2964套。
       

02 持续走低的贷款利率



新加坡的购房贷款利率自90年代后期一路下跌,15年购房贷款从1998年的8.07%下跌至2014年最低点的2.93%,到2017年7月为3.16%,依旧在低点徘徊。

15年住房贷款在2015年增长至3.22%,在2016年增长至3.41%,但是2017年4月以来,贷款利率继续下跌至3.16%。而新加坡的Prime lending rate(优惠放款利率)在过去的17年里则相对平稳,一直在5%至6%之间徘徊,主要原因为大型企业对利率的变化不具备弹性,对通货膨胀的影响极小,因此此利率相对稳定。而对于住宅贷款利率而言,因为借款人对利率更为敏感,对贷款资金需求的波动性更大。

尽管持续了8、9年的低贷款利率有利于房产市场的反弹,但是抵押贷款利率的变动,加上政府在土地供给上的管控,抑制了市场的需求。

成熟的新加坡抵押市场作为亚洲的引领者,在过去的20年里增长迅速,从1990年GDP的8%,至1996年GDP的15%,至2006年GDP的27%,至去年2016年的46.8%,截止2017年的4月,未偿付的住房贷款共达1933亿新币。在新加坡,利率的变化受新加坡SIBOR(Singapore inter-bank offered rate)影响,一个典型的受SIBOR影响的贷款利率如下图所示:



新加坡政府的另一个调控利器则是对土地供给市场的控制,同时Singapore Land Authority(新加坡土地管理局)限制了外国人对有地别墅的投资。

03 房屋出租市场供大于需



房产买卖市场的虚弱,对出租市场也有溢出效应,因未出售的住宅公寓和现存的出租市场相互竞争有限的租客。在需求端,因为移民政策的收紧,移居新加坡的外国人在持续减少。尤其是在新加坡中央商务区的豪宅出租收益仅为2.5%。另外相比大房型,小房型在出租的收益上相对有优势,但也不足以成为在新加坡拥有房产的理由。


2017年第一季,公寓的出租收益率降低了0.9%,同比2016年同期下降了2.6%,其中中心区域同比下降2.34%,环中心区域同比下降2.5%,其他区域同比下降5.2% 。当然优质区域和成熟地区的房产需求总体大于供给,以下几个房产的收益率最为引人注目:Suites@Eastcoast 位于勿洛区域,拥有最高出租收益率,高达5.7%;The Clift 位于中央商务区内,出租收益率达4.8%;Vista Park 位于女皇镇,出租收益率达4.7%;Park West 位于金文泰,出租收益率达4.6%。

其他拥有高于平均收益率的楼盘有以下几个:加冷地区的Kerrisdale, Downtown Core的Skysuites@Anson, 武吉知马的Glentrees, Downtown Core 的Icon, 淡滨尼的Melville Park和巴西立的Loyang Vallet。另外,数据显示因为投资额相对较少,99年地契的私人公寓拥有更高的出租收入,而租客们通常对公寓的地契类型并不在意,因此仅仅在租金收益上,永久地契的公寓并不占优势。

04 开发商乐观指数上升



在2016年,新加坡共有7,877套私人公寓住宅单元开始建设,相比2015年的7,056套和2014年的7,693套,均呈上升趋势,但仍旧低于2013年的15,885套和2012年的21,478套。仔细分析2017年第一季度的数据,同比2016年上升104%,达1949套,开发商乐观指数呈现明显的回升。市场人士将其归功于购房需求的增加和政府调控政策的缓解。房产市场分析商Savills认为豪宅市场的活跃成交也是使得开发商信心回升的另一原因。

因此在未来几个月内,开发商冀期望于改善购房者的购房情绪,顺应趋势,以待房地产市场进一步转暖。尽管如此,房产市场的供给速度有所增速,但同比去年同期,2017年一季度在建住宅数量下降了30.3%,为32,617套,计划建造数量也同比下降35.4%,为4,325套。

2017年一季度,新加坡房产市场上共有352,310套住宅单元,较去年上涨了6.7%,其中323,868套住宅单元被占有,剩余28,442套单元空闲,空闲率为8.1%(较上一季度的8.4%下降了0.3%,但高于去年的7.5%).

05 外部需求是关键支撑



新加坡是第六大外来人口占比最大的国家之一,大约38%的人口为外国人(约两百万),其中约10%(大约54万人口)为永久公民,其余28%(大约146万人口)为持有长期准证的外国人。

自2015年9月初开始,政府收紧移民政策,要求固定月收入必须超过5000新币才能帮助他们的配偶/子女留在新加坡,而月收入超过10000新币才能让父母长期待在新加坡。

尽管这样,由外国人购买的私人公寓在2016年仍然达到1067套,较前期上涨19.4%,由永久公民购买的私人公寓到达了2906套,较前期上涨了14.1%。来自中国大陆、马来西亚、卡塔尔、印度尼西亚和印度的购房者排在外国人投资置业的前列。

额外买家印花税是外资置业时考虑的另一主要因素。具体费率取决于购买时拥有的房产数量,对公民和永久公民而言,额外印花税最高为10%,而对于外国人,不论房产数量,采取统一费率15%。美国公民则受益于美新自贸协定,在新加坡购买的第一套房产无须缴纳额外印花税。Savills Residential的高级总监Mr. George Tan认为,越来越多的精英阶层和富人们正在等待市场反转的信号,而或许现在就是进入市场的良机。

06 经济增长与温和上升的失业率



根据新加坡贸工部,2017年一季度新加坡经济同比缓和增长2.5%,预计全年增长2.2%,较2016年的2%增长了0.2%。

同时根据新加坡人力部的数据统计,一季度的失业率为2.2%,较上一季度维持同一数值,但较2016年1.9%的失业率上升了0.3%。新加坡统计局的数据显示,2017年4月的通货膨胀率为0.4%,较三月份的0.7%下降了0.3%,但同比2016年4月的-0.5%上升了0.9%,国际货币基金组织预测2017新加坡的通货膨胀率约为1%。新加坡的金管局自2010年4月以来采取紧缩的货币政策,允许新币的温和增值。但是2016年4月,中央银行决定放弃这一政策,并决定新币的增值比率为0%,以期在昏暗的全球经济环境下继续维持经济的增长。

可以预见的是,在经济发展、人口增长的同时,未来成熟的新加坡房地产市场获得资产增值的潜力是巨大的。过去十轮政府政策调控抑制住了房产增值,致使价格温和下跌了11%。但随着今年来第一次政策放松,嗅觉灵敏的投资者再次进入这一市场,买卖成交量快速增长。如果政策进一步放松,难道现在还不算进入新加坡房地产市场的最佳窗口期么?

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资深经纪人吴洲



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