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标题: 傅来兴:谁在支撑我们的房价?
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发表于 2013-1-17 19:50  资料 文集 短消息 
傅来兴:谁在支撑我们的房价?

傅来兴专栏

  新加坡是个城市国家,城市的房地产价格一般上会比较贵些,市场情况也会比较复杂些。

  好几年前,我一直认为新加坡逐渐成为一个国际大都会,房地产价格只会稳步上涨,后来的人口政策为房价上涨添油加火,海外资金的流入也对于本地房地产价格起了推动作用,即使经历2009年全球金融危机,我国房地产的销量和价格回弹之快令人惊讶。

  市区重建局把岛国分成代表高档领域的核心中央区(CCR)、代表中档领域的其他中央区(RCR)及代表大众私宅的中央区以外(OCR)三个区块,过去至少六年来,我们的房价经历了作为一个城市形态的房价那样缓缓上涨,而且是越涨越高,三个区块没有一个例外,房价全部往北走。

  国内因素、政府因素和海外因素推动房价持续上涨,私宅价格从上个世纪90年代至今,从每平方英尺300多元上涨到如今的1000元以上,一些人在市场上赚了钱,一些手头上有多套私宅,多数还在努力偿还银行贷款,自然希望房价更上一层楼,虽然体验过数次房价下跌的风险,但火气旺盛的房地产市场吸引力把大家的警觉心压了下来,没有人相信房地产市场的黄金时代已过去。

  但房价持续上涨开始牵动许多人的神经线,面对房价涨,购房者内心忐忑不安起来,买房已不是一个人的事,因为现在的房价已和父母辈买房时完全不一样了,年轻子女开始把即将或已退休的父母拉下来。因此,我们的社会出现了所谓“为了下一代,牺牲我这一代”的现象,一些父母亲把用来养老的积蓄拿来资助孩子买第一套房子,无可奈何或心甘情愿,这样的牺牲将来会变得更理所当然。

  高房价在系列社会问题上位居前列,因为牵涉到结婚、养育下一代,除非你不打算买一间。对大多数新加坡人来说,在接下来的几年中,本地的房价会升或会降?还是平稳过渡呢?年轻的一代更是特别有感触。许多人是用毕生的积蓄来买房子甚至负债来置业,房价走势会影响到下一代计划去或留在新加坡的决定。

低利率是房价最大支撑因素

  从国内因素来说,当前低利率是房价最大的支撑因素,欧美日各国的利率均处于历史低位,我国的利率也不例外,新加坡银行同业拆息率(简称SIBOR)在2002年至2004年很低,过后往上升,从2007年开始往下滑至今,当然放贷利率也一直在低水平。由于商业银行提供的贷款利率比建屋局的低,加上银行提供各种创新贷款配套,吸引了更多组屋业主选择向商业银行借贷,这也是未来潜在风险的所在。

  金融管理局只控制汇率,不直接调控本地银行的存贷利率,本地银行提供的浮动贷款利率是与新元银行同业拆息率挂钩,如果贷款利率不提高,一直在低水平,要控制房价是不可能的。

  低利率确实损害所有储蓄存户的利益,一些银行一年期的定期存款利率只有0.25%,活期存款利率更是可怜,储蓄利息的回报相当有限,而通货膨胀不一定跟着利率一样走低,因利息收入跑不赢消费价格指数的上升,为了寻求更高回报率,存户多余现金的唯一去处就是投资股票或房地产,这当然不得不承担更高的风险。长时间低利率更容易蒙蔽房地产买家的判断力,尤其是目前经济放缓,多数人以为目前的低利率仍将持续一段较长的时间。

  然而,利率不可能一直维持在低水平,问题是利率何时再起,如果利率不起,房价下降的可能性就不大。很多人不知道十多年前贷款利率一度超过5%的恐怖情景,在1989年到1991年这段期间,借贷利率也曾处在高位。在利率走高时,目前已过度借贷的屋主可能无奈地死撑着,直到飙升速度超过所能负担的水平,只有被迫贱卖了,或者被银行收回拍卖。

  支撑着我国房价的另一个因素是人口的增加,包括有钱的外国人、永久居民和新公民,庞大的外来人口也刺激了租房市场。有些民间的说法是,只有政府限制外来人口,房价才会降,本地人才会受惠。

  但政府不会出手干预利率,也不会赶走外国人,要为房地产降温,政府选择了征收额外买方印花税、下调非首次买家的房屋贷款顶限、大幅度提高最低须支付的首期款、收紧购买私宅和购买新旧组屋的贷款条例等手段。另外,政府也大量向市场供应兴建私宅和组屋的地段,据国家发展部长许文远透露,目前在兴建中的单位有20万个,会在未来两年至四年完成。

  政府四年来七次推出各种不同的政策,为本地房地产市场降温,这回出重拳是否会对交易量和价格起立竿见影的作用?应该会也希望会。

  新加坡过去十年来的变化,让我这一代人有点迷茫和不知所措,而90后那一代人,面对的会是个怎样的未来?他们需要用更多的积蓄来买房。如果这回的新措施仅是对市场起着短暂的抑制作用,房价还是继续偏离经济基本面,一些降温措施可能必须长远地留在那里,但可以肯定的是,密切分析和研究房地产课题,已成为政府的一项重要任务。

作者是联合早报高级评论员
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