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我的成功定义:比富人有文化;比文化人富有!

智斗合法大耳窿

2010-08-16 10:11:04

天气: 晴朗 心情: 高兴 附件

两三年未入房市,与银行打交道的事,未免有点生疏了。

多年来,除了以前买组屋跟建屋发展局贷款,买店铺跟星展金融贷款外,近年来都是跟那间老美银行贷的款,特别喜欢上老美的利息抵消灵活配套。

但自从这两年的金融风暴后,我们眼看着有一间百年历史的老美银行巨人瞬间倒塌。就算我们这间侥幸躲过,也至少被摔了个踉跄。还好新加坡金管局对外国银行有许多管制,并以政府的名义保证本地外国银行存户的存款不会因它倒闭而受到损失直至今年年尾。

保证归保证,期限也快到了,俗话说:不能在一棵树上吊死!

所以,我们抱着此信念,找了其他多间外国和本地的银行。

一开始,我们只考虑抵消利息配套,本地银行就被排除在外了,一间外国大银行不久也因利息太高而自动退出,只剩下另一间外国大银行与原来的老美银行“决一死战”了。

正值美航母在黄海游戈之际,选择很容易做出了!

虽老美给的条件依然是不错,但我们还是决定与那间非美的外国银行贷款。

合约的签署,几乎已到了一半,没想到问题来了!

合约里有一条款:大致的意思是如果最后银行发现该屋的价值不到买价,银行是有权调低贷款总额。

问题是,我们事先是问过银行,他们说估价是可以与买价配合的。但银行的解释是,他们要在签约后再正式派估价师去现场做评估。

我们提出,是否可以马上先派人去估,然后我们再签约?甚至我们提出如果最后估价无法达到买价而造成合约无法继续,我们愿意承担此项估价费。又或者先签合约,当估价低于买价时,银行能否容许我们不履行此贷款合约?

该银行的年轻职员无法想出个办法来,他的上司又出国几天。我们不得不寻找其他的“备用轮胎”。

其实,从缴纳一巴仙的预约金到十四天后的正式执行合约(在律师楼呈上另四巴仙及印花税支票),联络银行的时间是不怎么充裕的,特别是想省钱的话(通常银行贷款时会提供律师服务费两三千元,但如果客户提前退出合约必须陪衬这笔律师费),时间就更紧了,具体的程序如下:

一看中房子交了订金后,马上联系多家银行,提供各类不同资料,有些银行注重报税单,有些银行则注重现金存款,有些还要了解你其他的资产等等。然后进行对比,各银行的贷款利息配套五花八门,连银行用的拆现率都分为一个月或三个月不等(前者较便宜),利息还分固定和浮动或固定加浮动,还有各种的利息或配套的锁定期,配以不同的惩罚形式,各银行还有各种不同的将来转换配套的方式及费用。

贷款配套还分传统和非传统的(抵消利息),所谓抵消利息(本地银行目前没有这样的配套)就是指如果你有多余的钱可以存进户头抵消部分六七成的贷款利息,使部分投资意识强的客户能从中受益(有好的投资时,可以抽钱走,没投资机会时,可将多余的钱留在户头抵消银行贷款利息)。

比较贷款条件时,还有比较重要的是看各银行给你的贷款总数。有些只能给买价的六成,最多到八成甚至九成(少见)。另外值得注意的是贷款年限,通常以联名人其中最年轻的岁数来计算吧!

其他,不同银行为了竞争也会出各种招数,比方送几年的保险(火险)或提供一两次免费转换配套,甚至直接给现金回扣等。

等你完全搞清楚了银行的所有东东后,你几乎感到死掉的脑细胞差不多与拿个考试文凭相当!

还需补充的是,这期间还需要与有些银行讨价还价呢,甚至有间银行的职员对我们说最好把其他银行的合约给他,这样他才能有根据去说服他的上司给我们比别人更好的条件。换句话说,他们不是看我们的条件,而是看别家银行的动作来决定立场的!

言归正传,我们终于又找到了一间没有利息抵消的本地银行来做“后备轮胎”。

原来我们只盯着可以抵消利息的外国银行,可后来想想这可能是误区。因为我们买了这间屋子后,能拿来“抵消”利息的钱款根本已不多,还不如看看传统贷款是否也还适合?

终于让我们找到了一个好银行,好客户经理。好就好在身为助理总裁,她没有什么架子,主动上门。好就好在不需讨价还价,银行已有几个不错的固定贷款版本可供我们选择。好就好在银行对房屋的估价肯定无疑。好就好在她一个电话把律师费用和执行签约的时间全部搞定。好就好在谈完合约后她还耐心地同我老婆唠家常谈孩子老公,熟到像多年老朋友那样!

这才是真正的服务精神,完全改变了我以前对这家银行保守刻板的印象。

正当我们进行得顺利时,老美银行的女职员也开始着急了,那家签约签到一半叫停的外国银行也电邮我说已经请估价师肯定了买价云云---

如何拒绝她们的差事,就落在了我身上!

老婆不喜欢干这些事的。我只能很诚恳地对她们说:对不起了,让你们忙了那么久真不好意思,但那间银行不管是贷款总数还是年限以及利息等都比你们优惠不少,不是我们不喜欢你们银行,是我们更没有什么理由拒绝她们呀!

那两间银行的女经理大概也被我的精彩表演而感动,固作大方但有点不情愿地说道:没关系,以后再合作吧!

我也明智地说:她们也就绑住我们一年(其实按政府目前规定,一年内卖房要付不少税务),我们还有合作空间!

 


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TAG: 杂文

荷舞紫馨的个人空间
荷舞紫馨 发表于 2010-08-17 07:46:37
早,老师!够精彩的!买房贷款有这么多的学问,真的像是在考公关文凭一样!也赞赏都有一颗赤子之心!
UFO2012
刘斌 发表于 2010-08-17 20:04:10
您是否曾考过此文凭,怪不得把绿洲搞得如此出色!

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